产权式酒店定位（操作）分析报告
一、**市酒店、宾馆现状分析
（一）我们调查的酒店主要有##宾馆、##大酒店、$$大酒店、**大饭店、%%大酒店、11宾馆、33宾馆、22大酒店、44大酒店（在建）。
（二）主要分布状况：**路三家，***路四家，*****两家。
（三）各酒店详细情况（见附表）：
（四）上各酒店调查情况分析：
①入住率高的酒店的主力客源均为企业客户、商人（商务人士）、机关人员三大块，其中**、**因其地理位置的优势，外地来株出差人员的入住也占了相当大的比例。
②入住率比较高的酒店主要有%%大酒店、**酒店和33宾馆，平日的入
住率都在65%以上，节假日则都超过了80%，尤其是**大酒店，平日都在80%以上。除了上星级的服务外，这几家酒店在硬件设施、配套服务务上均有自己的特色。也与上述主要客源的销售习惯、消费水平息息相关。
③ ****?*?*8888**等三级酒店的入住率情况良好，三星级酒店在**市有着相当大的市场。
(五)**市在售产权酒店分析
1.保利大楼：去年7月份开盘，以投资客为目标客户，销售情况好：
①与**酒店合作；
②采取带租约销售和自用自由选择的模式委托出租，以2年多就能收回首期成本，7年多就能收回全部投资为重点，吸引目标客户，同时以有专业的酒店进行管理满足自用需求，扩大目标客户。
③投资总额低（ 42㎡仅8万多一套），首期仅需支付2.5万元，并且，将精装修与购房利润分开计算，淡化投资总额概念。
2.**大酒店：位于**对面的一个烂尾楼，去年进行改造，采取产权买断方式招商，一直不成功。已卖出的面积不到总面积的1/10，现已停滞。
与任何失败商业项目一样，其失败的核心原因是客户对此项目的经营前景信心不足：
①、洽谈的酒店管理公司迟迟没有进场，投资回报率没有保障；
②、本身就是多年的烂尾楼，形象已经大打折扣；
③、因其是**市第一家产权式酒店，市场不成熟，加上推广不力，没有做到“对症下药”，因而在目标客户中影响力不够。
二、目标客户分析
（一）.销售目标客户：
1.（与超市目标客户一致）本市区的工薪阶层、公务员等有富余资金，想投资获得收益，但是又没时间经营或者无经营经验者。（即与****的养老铺、供学铺省心投资概念相同）
2.中小企业、公司
（二）.酒店客源：企业客户、商人（商务人士）、机关人员、外地来株出差人员
三、成本分析及定价依据
1.面积计算：①大厅面积200平方米
②塔楼面积800平方米一层，共20000平方米
2.建议销售均价在3100元/㎡。
定价依据：采取反推法定价，根据周边市场情况，按照三星级标准预计房价和开房率，算出平均一间客房的年毛收入[计算公式为：一间客房的年毛收入=房价×开房率×每年天数（365）]，管理公司毛收益和业主回报按照7：3分摊（参照产权式酒店行业规律得出的结论）[计算公式为：管理公司毛收益=一间客房的年收益×0.7，业主回报金额=一间客房的年收益×0.3]，业主回报部分按照投资总额的8%的回报率，推算出销售价格[计算公式为：单位销售价格=每年可回报业主金额÷(0.08×40)]。
例如：假设房间折后价为180元/天，住房率为60%；
则平均每一间40㎡的客房年收入为180×0.6×365=39420元；
按照7：3分摊，酒店管理公司毛收益为：39420×0.7=27594元，可回报给业主的金额为39420×0.3=11826元；
按照投资总额固定回报率8%计算，则该客房的销售总额为：11826÷0.08=147825元
单位销售价格为：147825÷40=3696元。
根据项目周边情况和**市酒店房价现状，本分析报告分别以建筑面积40㎡和50㎡做两种分析。具体见下页的 酒店经营状况与定价分析推算表
酒店经营状况与定价分析推算表(一)
建筑面积 收 益 收益分摊 可销售价格
计算方式（经营状况） 房间牌价 折扣(折后价) 住房率 毛收益 管理公司毛收益(占70%) 回报业主（占30%） 总额 单位售价
40㎡ 基本状态 250 0.8(200) 65% 47450 33215 14235 177937.5 4448.44
50% 36500 25550 10950 136875 3421.88
中间状态 250 0.7(180) 60% 39420 27594 11826 147825 3696
52% 34133.33 23893.33 10240 128000 3200
保守状态 250 0.65(160) 60% 35040 24528 10512 131400 3285
35% 20761.2 14533 6228 77850 1946.25
注：本表为保守计算。如果建筑面积为35㎡，则单位售价更高，均价可定位在3500元/㎡左右。
酒店经营状况与定价分析推算表（二）
建筑面积 收 益 收益分摊 可销售价格
计算方式（经营状况） 房间牌价 折扣(折后价) 住房率 毛收益 管理公司毛收益(占70%) 回报业主（占30%） 总额 单位售价
50㎡ 基本状态 250 0.8(200) 65% 47450 33215 14235 177937.5 3559
50% 36500 25550 10950 136875 2738
中间状态 250 0.7(180) 70% 45990 32193 13797 172462.5 3449.25
60% 39420 27594 11826 147825 2956.5
保守状态